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【认证评估】2019年上半年无锡房地产市场运行报告

※发布时间:2019-8-11 9:44:59   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  2019年上半年土地市场运行总体呈上升态势,经营性用地供应量环比小幅下降,同比小幅上升;成交金额同比和环比有明显增长,住宅楼面均价再一次超过万元关口,多区域多板块刷新地价纪录。

  2019年上半年商品房市场总体运行平稳,商品住宅成交均价持续攀升;二手房市场表现突出,成交量成交价增长明显,二手住宅均价突破万元大关。

  2019年上半年土地市场总体运行呈上升态势,经营性用地供应量环比小幅下降,同比小幅上升;成交金额同比和环比有明显增长,住宅楼面均价再一次超过万元关口,多区域多板块刷新地价纪录。

  2019年上半年,无锡市区共计成交21幅经营性用地,总面积122.97万平方米,环比下降7.1%,同比上涨18.67%;成交金额216.38亿元,环比上涨32.66%、同比上涨16.35%;成交均价上涨,地面单价为17596元/平方米,楼面单价为9899元/平方米,环比分别上涨52.79%、54.66%。

  2019年上半年的土地市场走势与2018年上半年走势接近,均呈现一个明显上扬的,一季度低迷,二季度攀升,亦引发了成交价的显著上涨。尤其2019年的二季度,成交地块数环比上涨150%,成交面积环比上涨180%,楼面地价环比上涨19.83%。二季度土地市场异常火热,各地块吸引了众多开发商,平均溢价率达22.31%,处于近年来高位。

  2019年上半年经营性用地的增长主要来源于涉宅类用地,涉宅类用地成交量显著增长。二季度成交量环比增长222%,同比增长10%;上半年成交量环比增长3%,同比增长10%。成交均价则呈现有涨有跌的局面,2019年一季度楼面地价11488元/平方米,打破了自2018年一季度以来成交价下滑的格局,二季度则又出现小幅下降,楼面地价10711元/平方米,环比下降6%,同比增长18%。

  涉宅用地中XDG-2019-3号位于滨湖区吴都与万顺道交叉口西南侧地块为2019年上半年成交单价最高地块,成交楼面地价为18022元/平方米。该地块起始楼面价为14062元/㎡,最高限价18000元/㎡,达到限价后,通过摇号,由无锡富荣企业管理有限公司(融创)竞得。

  溢价率最高地块为XDG-2016-7号地块,位于新吴区江溪与机场交叉口西南侧,成交楼面地价13637元/平方米,溢价率79.39%,刷新了新吴区地价纪录,由无锡锦荣企业管理有限公司(融创)竞得。

  值得注意的是,4月4日当天共有4幅涉宅用地竞拍,除以上两幅地块外,位于惠山区惠山新城白屈港东侧、融泽南侧的地块竞争也非常激烈,以楼面地价10324元/平方米刷新了当时惠山地区的地价纪录。

  在5月30日的竞拍中,XDG-2018-42号位于惠山区天丰与西元交叉口西北侧地块再次刷新了4月4日的地价纪录,由浙江瑞坤企业管理有限公司(德信)以楼面地价10566元/平方米的价格竞得。同一天,XDG-2019-10号锡山区东亭街道新光东、新明南地块刷新了锡山区的成交价历史记录,由上海星晟置业有限公司(绿城)以楼面地价13082元/平方米竞得。

  与涉宅类用地相比,商服用地市场成交量则出现下降。2019年上半年共成交商服用地7幅,总面积15.55万平方米,环比下降45%,同比下降9%。成交楼面地价2497元/平方米,环比上涨46%,同比下降15%。从走势图可以看出,上半年度商服用地供应量起伏不大,两个季度供应较为均衡。成交均价呈上涨趋势。

  7幅商服用地均为底价成交,说明市场需求不够旺盛,楼面地价最高的两幅分别为梁溪区的梁溪区北中与桐桥港交叉口东北侧加油站地块及梁溪区塘南与清名交叉口西南侧商业、旅游服务设地地块。其中梁溪区塘南与清名交叉口西南侧成交楼面价为6713元/平方米,由梁溪区塘南与清名交叉口西南侧竞得,该地块未来将成为斥巨资打造的古运河旅游渡假区的配套项目。

  根据数据显示,2019年上半年,除老城区梁溪区外,其余各区成交较为均衡,滨湖区成交量最大,共计成交36.49万平方米,成交楼面地价为15462元/平方米,为全区第一。其次为惠山区,楼面地价9390元/平方米;锡山区楼面地价6542元/平方米,为全区成交均价最低区。

  2019年上半年,锡山区、惠山区、新吴区均出现了新的地价纪录,惠山区甚至在上半年连破两次地价纪录。而滨湖区则因为设置了最高限价等地价的措施,地价保持相对平稳。值得注意的是,滨湖区首次出现了竞自持住宅面积的地块。XDG-2019-8号经开区信成道与和风交叉口东北侧地块,规划用途居住用地、小学用地,最高限价18000元/平方米,网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将继续竞自持住宅建筑面积,最终该地块竞拍结果为16707元/平方米,溢价率13.43%,由上海华侨城投资发展有限公司竞得,尚未触及最高限价。实际上,该要求配建造价不低于1.5亿元的学校,按此要求计算,该地块实际土地成本已超过18000元/平方米的楼面地价。

  2019年上半年商品房市场总体运平稳,商品住宅成交均价持续攀升;二手房市场表现突出,成交量价增长明显,二手住宅均价突破万元大关。

  2019年上半年,商品房市场新增供应178.66万平方米,环比下降75.46%;成交面积391万平方米,环比下降63.23%。与2018年下半年成交量大幅攀升相比,2019年上半年显得更为平稳有序,原因是2017年限购限售政策、2018年限购政策升级的滞后影响,政策发布往往不会立竿见影,需要一定时间的消化沉淀,才能发挥其作用。事实上,受前两年紧锣密鼓、不断升级的调控政策影响,锡城房地产市场过快增长的势头得到了有效的遏制,市场的供应与成交量较2018年明显下降,呈现出健康平稳的态势,同时我们应该看到,受到成交结构变化的影响,高价楼盘及改善型户型成交比例的上升,商品房成交均价上升态势比较明显,截止6月,成交均价已突破1.6万元/平方米。控制房价过快上涨的压力依然不小。

  2019年上半年,二手房市场表现较为活跃,二季度以来成交量保持高位,成交均价突破万元大关。其原因是在调控背景下,市场购买力会明显向二手房市场转移,另外,受第一批限售政策影响的商品住宅,也在今年二季度正式进入二手房市场,一定程度上增加了二手房市场供应量,刺激成交增长。

  2019年上半年,商品住宅新增供应总面积155.45万平方米,成交面积340.72万平方米,成交金额562.57亿元,成交均价16511万元/平方米,较2018年有较大幅度增长,环比增长74.27%。

  2019年上半年商品住宅市场较为平稳,供应量及成交量均较2018年下半年有明显的回落。但商品住宅市场并不冷清,主要表现在成交均价持续走高,截止2019年6月,商品住宅成交均价为17617元/平方米,成交均价不断刷新纪录,主要原因是成交结构的变化,高价格段成交比例不断攀升造成的。随着地价的上升和精装房源产品的增多,预计未来商品住宅均价依然保持平稳上升态势,出现回落的可能性不大。

  2019年上半年,二手住宅面积共计成交244.21万平方米,同比上涨6.34%,环比上涨4.51%;成交总金额242.02亿元,同比上涨23.23%,环比上涨18.64%;成交均价9910元/平方米,同比上涨15.89%,环比上涨13.52%。

  从月度走势看,2019年上半年锡城二手住房市场整体走势与2018年接近,但总体量价较2018年均有一定幅度增长,这与加大调控力度有关,也是房地产市场发展到一定阶段的正常现象。截止2019年6月,二手住宅成交均价10679元/平方米,刷新了二手住宅市场成交价历史记录。

  纵观2019年上半年锡城土地市场及房地产市场,我们认为,总体表现为量稳价升调控有效的健康态势。随着每一次土地拍卖,成交地块周边商品房及二手房都受到了较为明显的影响,地价与房价的关联性得到验证,另外,在周边城市出台新的调控政策时,有机构和预期锡城也会跟进,我们的判断是短期内应该不会出台新的调控政策和措施。

  2019年下半年,按市区经营性用地拍卖计划,还将有百余万平方米土地入市交易,加上一大批城市基础设施项目竣工,新的重大项目启动,以及各级在产业、人才等方面的激励政策,预计锡城土地市场不会出现明显的冷却,商品房市场预计依然保持平稳增长态势,二手房市场随着第一批限售房的,成交量则可能进一步放大,成交价格随着成交结构的变化,也将会有一定的增长。另外,我们预计下半年的房地产相关信贷政策可能进一步收紧,这对刚需购房者来说,购房成本将会有所增加,而改善型购房者所面对的则是房价攀升,购房总价也呈现较快增长,使得购房压力陡增。巫毒僵尸

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