日前，无锡行业内听到的最多的声音就是市场回暖动力不足、价格要一降到底等说法，而这些在事实的政策背景、数据表现面前无非只是空穴来风，无病呻吟！
针对无锡市场“无药可救”的传言，我们有话要说!!!
首先，我们来看看干了什么？
1、4月22日，无锡市公布《无锡市印发关于无锡市户籍准入登记的通知》，从5月1日起，无锡购房落户门槛从70平米降至60平米，此为打响救市第一枪。60平米的房子，在无锡购房成本不足50万，可以说是在全国范围内落户耗费成本最低的经济发达城市了。
2、7月25日无锡市房管局官网发文，自２６日起，江苏无锡取消对９０平方米（含）以上住房的限购。此为第二枪。
3、从8月30日起，无锡在原先取消90平米（含）以上住房限购政策的基础上，再度取消90平米以下的住房限购政策。限购全面解禁，市场从此靠自身调节，此为救市第三枪。
4、 9月12日无锡公积金管理中心正式发文，借款人及配偶双方合并贷款最高额度由50万调高至60万；产权转移出去的120平以上房源，可以申请办理第二次公积金贷款。此为救市政策第四炮。
如此密集的政策出台难道还不能表明对于无锡房地产救市的迫切程度吗？既然限购能对无锡的市场造成重创，那么取消限购为什么不能让限购好转呢？从08年金融危机，推出4万亿投资救市，无锡商品住宅成交量09年环比上涨达135%；11年限购，12年准备金两次下调，无锡落户门槛降至70平米，成交量环比上涨60%；无疑可以看出无锡市场对政策的反应度极其；按此规律取消限购势必带来市场回暖。
再次，我们来看看无锡这座城都提供了哪些基础？
1、起步虽晚，但需求并未被完全。
2007年以前无锡整体供求量均未突破400万方的量，也就是说无锡房地产真正发展就是从2007年开始的，而在这8年的时间里真正由市场自身调节的只有2007-2010年四年的时间，其中经历了08年金融危机，因此可以说只有09、10年最能代表市场调控下的市场表现，而这两年刚好是无锡房地产市场最鼎盛的时期，供求比为0.79，处于供不应求状态。
2011年到2014年上半年限购的三年半时间里，除11年限购年份供求比超过2以外，12年以来的累计供求比仅为1.1，处于供求基本稳定的状态，现在的有效库存量多半还是11年积压下来的余量，去化较09、10年减少的量应该属于被限购正常掉的改善需求；因此，无锡市场需求并不像某些所的那样已经趋于饱和，只不过在限购的背景下处于一个的状态。
2、人口基数虽小，但收入水平决定了改善和新增刚需的能力还够市场消化近10年。
无锡目前常驻人口总数648.41万人，户籍人口472.23万人，外来人口176.18万人；虽说人口总量与周边苏州、南京有较大差距，但从人均的P贡献率和人均社会商品消费额来看，无锡都是名列长三角城市前茅的，因此，对于房产的消费，无锡只是受制于限购未被完全激发。
根据无锡常驻人口和户均2.9个人口计算出来，无锡总共224万户人口；近10年无锡成交的商品住宅约56万户，而无锡开始商品房买卖总共才十几年的时间，排除10年前的量，无锡未购房户数219万户，再排除已有住房的人群和未有购房能力的人群，根据二八，我们认为219万户中还有1/5的家庭是有购房需求的，这个数量大概是44万户，若按年均4.5万户的成交来算，这个需求量还可以供市场消化近10年，而且还未包括改善置业的数量。
无锡的房价收入比在全国的地级市中来说应该都处于中下游水平，和长三角其他城市相比，苏州、南京、杭州、宁波均超过10，而无锡仅为7.59，这主要是由于目前较低的房价和较高的支付能力营造出来这样一个良好的市场基础。
以上的分析完全打破了传统的无锡人口基础薄弱，购房需求小的说法；我认为收入是决定购房需求最重要的因素，加上限购取消政策大向好，房产作为自用兼投资的物品依然会是人们最好的消费选择，未来无锡的住房需求极有可能发生爆发式增长的现象。
最后，我们来看看无锡的市场余量还能支撑多长时间？
核心区域土地成交收缩幅度大，终将跟不上需求。
虽然说无锡目前商品住宅整体库存量超过900万方，以目前的去化速度，也就是25个月时间就能去化；从无锡2011年以来住宅土地成交总量来看，四年总成交住宅建筑面积1287万方，而这段时间无锡商品住宅成交总量1737.35万方，约有450万方的需求缺口；通过调研万科、华润、九龙仓、金科、恒大、碧桂园等大牌房企旗下项目拿地时间和上市时间的间隔得出地块平均的上市时间为19.5个月， 2013年以来成交的672万土地有可能在2年内陆续上市，而消化周期不足一年，也就是说现有库存加上土地的储备量整个的去化周期也不到3年的时间。并且无锡目前核心区域可以出让的地块已经很少了，三年后的无锡房地产市场一定会迎来像09年一样供不应求的状态。
综上所述：该做的做了，城市经济、收入和消费能力已然给予了很好的市场支撑，限购之后土地的消化周期不足一年明显低于周边城市，加上现有库存，三年后市场将转向供不应求状态。
政策放松初期，价格低位徘徊，未来供不应求，现在不在无锡买房，以后就真的是买不到了！
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